Ein Grund für Sie: "Der aktuell niedrige Zinssatz für Ihre Finanzierung."
Baugeld ab
interhyp_baufinanzierer
allianzcommerzbankingdeutsche-bankinterhyp

Baugeld » Ohne Stress das Eigenheim finanzieren

Baugeldrechner

Der Traum vom Eigenheim – viele Familien haben ihn. In den letzten Jahren haben sinkende Bauzinsen dazu geführt, dass sich Haushalte verstärkt für die Baufinanzierung und den Immobilienerwerb interessieren.

Deutlich wird dies unter anderem an den Zinsstatistiken, welche die Deutsche Bundesbank monatlich eröffnet.

Allein im Dezember 2015 vergaben Banken an Privathaushalte in Deutschland mehr als 19 Milliarden Euro – allein als Wohnungsbaukredite. Wie finanziert man das Eigenheim aber richtig?


Baugeld – die wichtigsten Fakten

Das Baugeld muss immer ganz individuell kalkuliert werden.
Für die Kalkulation benötigt man einen Überblick über sämtliche Einnahmen und Ausgaben.
Selbst erbrachte Leistungen senken ebenso wie das Eigenkapital den Kreditbedarf.
Man sollte immer die Höhe der Restschuld und die Anschlussfinanzierung im Auge haben.
Am leichtesten kann man vorab eine Kalkulation mit einem Baugeldrechner aufstellen.


Baugeld – Wie sieht die richtige Baufinanzierung aus?

BaugeldGrundsätzlich gibt es nicht den Baukredit, der für alle Bauherren gleichermaßen in Frage kommt.

Vielmehr handelt es sich beim Immobiliendarlehen um eine Finanzierung, die ganz individuell geplant und zusammengeschnürt werden muss.

Beispiel: Ein 3-Personen-Haushalt hat 30.000 Euro Eigenkapital und kann sich eine monatliche Rate von 650 Euro leisten. Haushalt B (ebenfalls drei Personen) kann 55.000 Euro in die Waagschale werfen – und 800 Euro für die Rate aufbringen.

Beide Familien wollen eine Immobilie von 150.000 Euro übers Baugeld finanzieren. Bereits hier lässt sich erkennen, wie unterschiedlich die Baufinanzierung in der Praxis ausfällt. Denn: Die Unterschiede beim Eigenkapital haben nicht nur Einfluss auf die Darlehenshöhe – sondern auch auf die Beleihung.

Baufinanzierung

Binden Sie diese Infografik auf Ihrer Seite ein

Baugeld: Vom ersten Schritt an alles richtig machen

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre
-0.01%0.32%0.68%

Stand: 29.09.2016 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Damit das Baugeld nicht direkt in die Schuldenfalle führt, muss sich jeder Bauherr der Fehler, die passieren können, bewusst sein. Bereits die ersten Schritte können in eine Sackgasse führen.

Hintergrund: Wer wissen will, wie viel Haus er sich leisten kann, muss die Obergrenze für die Rate festlegen.

Hierfür ist es erforderlich:

  • Einnahmen und
  • Ausgaben

aufzustellen. Auf der Haben-Seite steht zuerst das Einkommen aus der Berufstätigkeit. Renten oder andere laufende Bezüge darf man hinzuaddieren. Kapitalerträge sollten eher außen vor gelassen werden (außer sie fließen regelmäßig und sind planbar).

Bei den Ausgaben geht es um:

  • Versicherungen
  • Telefon & Mobilfunk
  • Auto
  • Lebenshaltung (Essen und Trinken, Hygiene usw.).

Wichtig: Bei den Ausgaben fallen Aufwendungen oft unregelmäßig an. Wer diese Ausgaben vergisst, kommt zu falschen Ergebnissen und kann die monatliche Rate nicht korrekt festlegen.

Mediation ButtonEine Mediation kann gegebenenfalls einen Rechtsstreit verhindern. Hier finden Sie die wichtigsten Adressen von Ombudsmännern bei Streitigkeiten bei der Baufinanzierung.

Beim Baugeld mit Eigenleistungen rechnen

Der Zinssatz ist in den Augen vieler Haushalte die Messlatte, um einzelne Baudarlehen auszusortieren. Aber: Kreditzinsen sind beim Baugeld eine Größe, auf die man als Bauherr Einfluss hat. Beispielsweise lässt sich durch die Höhe des Eigenkapitals die Zinshöhe beeinflussen.

Der Grund: Banken sichern das Baugeld über Grundpfandrechte ab. Die Beleihungshöhe beläuft sich meist auf bis zu 80 Prozent des Verkehrswerts.

Je weniger die Bank sich der Obergrenze annähern muss, umso niedriger fällt meist auch der Kreditzins aus. Wer als Kreditnehmer beim Baugeld mehr Eigenmittel aufbringen kann, spart beim Sollzins.

Tipp: Als Eigenmittel gelten auch Eigenleistungen – die sogenannte Muskelhypothek. Letztere muss realistisch bewertet werden. Mehr als zehn Prozent bis 15 Prozent Eigenleistung gelten nach allgemeiner Auffassung als unrealistisch.

Finanzierungsrechner fürs Baugeld benutzen

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Baugeld betrifft die Planungen und Berechnungen zum Darlehen. Hier ist der Griff zum Finanzierungsrechner eine Hilfestellung, die man als angehender Bauherr auch in Anspruch nehmen sollte.Kredit Baugeld

Damit lässt sich nicht nur die Richtung für die Erstfinanzierung festlegen und nach einem günstigen Darlehen suchen. Gerade das Potenzial für eine Anschlussfinanzierung vergessen viele Haushalte. Dabei ist mit konsequenter Planung eine Weichenstellung über die Sollzinsbindung der Erstfinanzierung hinaus möglich.

Wie kann dies in der Praxis aussehen? Ein einfaches Rechenbeispiel hilft an dieser Stelle weiter:

Baugeld Haushalt A Baugeld Haushalt B
Darlehenshöhe 150.000 Euro 150.000 Euro
Kreditzins 2,45 Prozent 2,45 Prozent
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Tilgungssatz 2 Prozent 4 Prozent
Restschuld ca. 116.000 Euro ca. 82.100 Euro

Wie sich zeigt, ist das Darlehen mit der höheren Tilgung zwar eine höhere monatliche Belastung. Aber: Der Kreditnehmer nimmt aus dem Baugeld eine wesentlich geringere Restschuld mit.

Auf diese Weise passiert Folgendes: Es reduzieren sich die Zinskosten und die Auswirkungen eventuell steigender Zinsen werden weniger dramatisch.

Häufig gestellte Fragen zum Baugeld

Grundsätzlich sind die Angaben der Auskunfteien beim Baugeld nur ein Puzzleteil, auf dem die Entscheidungen der Banken ruhen. Eine Rolle spielt auch die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals, die Höhe der Einkommen usw.  Daher ist eine pauschale Aussage bezüglich erforderlicher Score-Werte unmöglich.

Zumal an diesem Punkt keine allgemeingültigen Standards gelten, sondern Kreditgeber in diesem Zusammenhang nach internen Richtlinien arbeiten. Ein hoher Score-Wert ist aber in aller Regel vorteilhaft. Negativeinträge führen hingegen meist zu Ablehnungen.

Baufinanzierungen wurde lange vornehmlich von Banken und Bausparkassen vergeben. Inzwischen gibt es verschiedene Anlaufstellen beim Thema Baugeld. Die Bankfiliale bzw. eine Direktbank sind nach wie vor Ansprechpartner – genauso wie Sparkassen und Bausparkassen.

Darüber hinaus können auch Kreditvermittler weiterhelfen. In den letzten Jahren verstärkt in den Fokus rücken übrigens Versicherungen. Diese bieten teils überzeugende Konditionen. Unbedingt prüfen sollte man im Zusammenhang mit Baugeld die Option Förderung/Zuschuss.

Der Baugeldrechner enthält verschiedene Informationen. Offensichtlich sind die monatlichen Raten, welche Haushalte für ein Darlehen aufbringen müssen sowie die Gesamtbelastung. Letztere setzt sich aus dem Darlehensbetrag und den Zinskosten zusammen.

Aber: Mithilfe des Rechners lassen sich die Weichen für eine Anschlussfinanzierung stellen. Kreditnehmer prüfen, wie sich die Rate verändert, wenn etwa die Tilgung steigt.

Hintergrund: Je mehr Geld zurückfließt, umso niedriger wird die Restschuld – welche Ausgangspunkt der Anschlussfinanzierung ist.

Der Baugeldrechner basiert im Wesentlichen auf der Eingabe einiger wichtiger Rahmendaten fürs Baugeld.

Relevant sind unter anderem:

  • Darlehenshöhe
  • Zinshöhe
  • Tilgungssatz sowie
  • Sondertilgung
  • und Sollzinsbindung.

Aus diesen Angaben kann der Rechner eine Finanzierungssituation nachbilden.

Aber: Ob Haushalte die Finanzierung letztlich genau nach den Rechenergebnissen erhalten, hängt von den Banken ab. In der Praxis können Details zum Finanzierungsobjekt oder zur Person des Kreditnehmers die Kreditentscheidung beeinflussen.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig – der Kapitalbedarf für die Anschlussfinanzierung. Hierfür kommen verschiedene Kredite in Frage. Annuitäten- und Tilgungsdarlehen sind heute Standard.

Entsprechend der Darlehenshöhe kann aber auch an einen Bausparvertrag gedacht werden – sofern vorhanden. Um sich früh niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen eine Option. Hier gilt es aber zu bedenken, dass die Forward-Periode zu Zinsaufschlägen führt.

Der sogenannte Bereitstellungszins wird erhoben, wenn Bauherren den Kreditbetrag nicht wie  vereinbart abrufen – etwa wenn es zu Verzögerungen bei der Abwicklung des Kaufvertrags kommt.

Bereitstellungszinsen werden seitens der Banken und Versicherungen recht unterschiedlich gehandhabt. Dies betrifft sowohl die Höhe als auch den Zeitpunkt, ab welchem die Bereitstellungszinsen anfallen. Allgemein üblich sind Zeitfenster zwischen drei Monaten bis zu zwölf Monaten.

Der Begriff Sollzinsbindung beschreibt jenen Zeitraum, über den die Konditionen eines Kreditvertrages festgeschrieben werden. In aller Regel haben Kreditnehmer die Wahl zwischen Zinsbindungsfristen von fünf bis 15 Jahren. In einigen Fällen lassen sich Baukredite aber auch mit höheren Sollzinsbindungen realisieren.

Baugeld umfasst allgemein Kreditsummen ab 50.000 Euro, kann schnell aber auch sechsstellige Summen erreichen. In Anbetracht der heute üblichen Tilgungssätze lassen sich diese Darlehen innerhalb von fünf bis zehn Jahren kaum zurückzahlen.

Eine Sondertilgung stellt Rückzahlungen auf das Kreditkonto außerhalb des Tilgungsplans dar. Wie hoch eine Sondertilgung maximal sein darf bzw. ob diese überhaupt möglich ist, muss über die Bedingungen zum Kreditvertrag geregelt sein.

Viele Banken arbeiten heute mit fünf Prozent p. a. Sondertilgung. In einigen Ausnahmefällen kommen auch bis zu zehn Prozent in Frage. In seltenen Fällen können die Grenzen auch betragsmäßig fixiert werden. Vorsichtig sollte man bei Sondertilgungen sein, die nur gegen einen Zinsaufschlag gewährt werden.

Der erste und wichtigste Schritt besteht darin, nach den Gründen der Ablehnung zu suchen. Eine negative Entscheidung kann unter anderem auf fehlenden Eigenmitteln beruhen.  Eventuell hat man aber auch im Hinblick auf die erforderlichen Dokumente Fehler gemacht.

Oder es sind bei Auskunfteien Negativmerkmale vorhanden. Sollte letztgenannter Sachverhalt zutreffen, es sich aber um einen Fehler handeln, ist dieser unbedingt anzugehen. Die Ablehnung sollte man generell nutzen, um die Planung fürs Baugeld neu auszurichten.

Finanzielle Probleme können in der Baufinanzierung immer wieder auftauchen. Sollte die Belastung durch Kreditraten zu groß werden, ist schnelles Handeln gefragt. Gemeinsam mit der Bank ist nach Lösungen (Stundung oder Tilgungsanpassung) zu suchen.

Werden Raten nicht mehr gezahlt, droht andernfalls die Kündigung von Baugeld und Grundschuld. Letzteres ebnet für den Kreditgeber den Weg zur Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung des Grundpfandrechts.

Fazit

Baugeld ist heute für viele Haushalte die einzige Möglichkeit, um sich das Eigenheim zu erfüllen. Um über Jahre mit der Entscheidung glücklich zu sein, muss der Kreditnehmer Hürden und Hindernissen ausweichen. Andernfalls führt das Baugeld schnell in die Schuldenfalle.

Fertighäuser
Quelle: www.baulinks.de/webplugin/2016/0329.php4
Binden Sie diese Infografik auf Ihrer Seite ein

Einzelnachweise


    1. Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik
    2. Baulinks: Fertighäuser 

Unsere Projekte zum Thema Baufinanzierung